Leonardo Canuto | Fotos Divulgação

1. Introdução

A tributação imobiliária no Brasil é historicamente marcada por defasagens e distorções entre o valor real dos imóveis e o valor utilizado pelas administrações públicas. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), aliado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e ao Cadastro Territorial Multifinalitário (CTER), surge como uma tentativa de corrigir essas discrepâncias. A proposta é aproximar a base de cálculo dos tributos imobiliários — especialmente o IPTU e o ITCMD — do valor de mercado, com dados atualizados e integrados em tempo real.

2. O CIB e o Sistema CTER/SINTER

O CIB centraliza informações sobre imóveis urbanos e rurais, integrando registros de cartórios, estados e municípios. Com o suporte do SINTER e do CTER, o sistema permitirá padronização e atualização automática dos valores de mercado. A obrigatoriedade começa em agosto de 2026 nas capitais e no Distrito Federal e em agosto de 2027 nos demais municípios.

3. IPTU: mudanças esperadas

Hoje, o IPTU é calculado com base em valores venais muitas vezes defasados. Com o CIB, os municípios terão acesso a informações mais precisas, o que pode gerar aumento da tributação em áreas valorizadas. No entanto, o uso dos novos valores dependerá de lei municipal específica, já que cabe a cada cidade definir alíquotas e critérios.

4. ITCMD: reflexos no planejamento sucessório

O ITCMD, cobrado pelos estados sobre heranças e doações, também tende a ser impactado. A integração de dados permitirá o uso do valor de mercado atualizado, elevando o imposto em inventários e doações, especialmente em grandes centros. Isso exigirá revisão de planejamentos sucessórios, podendo afetar famílias de classe média.

5. O que já é confirmado e o que depende de regulamentação

Confirmado: criação do CIB, integração nacional dos dados e cronograma de implantação.

Não confirmado: uso automático do valor de mercado como base de cálculo e uniformização de critérios, que dependerão de leis locais.

6. Perspectivas e Desafios

Entre os méritos do CIB estão maior justiça fiscal, transparência e combate à evasão. Contudo, há riscos de aumento abrupto de tributos, inadimplência, judicialização e resistência política.

7. Conclusão

O CIB representa um avanço na modernização da tributação imobiliária, mas sua efetividade dependerá de regulamentação municipal e estadual. A tendência é de maior onerosidade tributária, exigindo ajustes nos planejamentos patrimoniais e sucessórios. O desafio será equilibrar justiça fiscal e segurança jurídica, evitando impactos excessivos aos contribuintes.

Leonardo Canuto é advogado e mestre em Direito Penal Empresarial.