Realizar o sonho de comprar um imóvel passa por várias etapas. E a base é fundamental para que no futuro não se tenham problemas. Por isso é muito importante valorizar o projeto de um loteamento. Se não observado, o custo-benefício pode gerar dores de cabeça futuras, que seriam dispensáveis se antes tivesse ocorrido uma excelente assessoria e escolhido os melhores profissionais.

( Pedro Paulo Pina, diretor da Inconew )

Pedro Paulo Pina Ferreira, diretor da Inconew Construtora, sabe bem sobre o tema. Para ele, a concepção do projeto passa antes por um bom planejamento. “Definir uma equipe eficiente, prever custos e criar um cronograma a ser cumprido são algumas das práticas que aumentam as chances de sucesso e trazem melhores resultados. Além disso, um bom planejamento ajuda todos os envolvidos a evitarem riscos negativos e alinhar o trabalho das equipes”, aconselha.

Outro destaque a ser pensado é a importância da análise de viabilidade em um projeto de arquitetura e urbanismo. Muriel Laterza, sóciodiretor do Grupo Vertex, afirma que este estudo é de suma necessidade para a definição do produto. “A análise de viabilidade é a grande responsável por nortear os resultados financeiros do projeto, além de ser uma grande influenciadora na determinação do fluxograma de obras”, acrescenta.

( Muriel Laterza, do Grupo Vertex )

Além destes passos, é preciso que os projetos contemplem outros pontos, como as questões relacionadas à licença ambiental. O alerta é de Carlos Alberto Valera, promotor de Justiça e coordenador Regional das Promotorias de Justiça de Defesa do Meio Ambiente das Bacias

Hidrográficas dos Rios Paranaíba e Baixo Rio Grande. Ele explicou o processo para a solicitação e liberação da licença ambiental para uma obra. Trata-se de um processo que oferece segurança jurídica e técnica para o empreendimento, porque é dentro do procedimento de licenciamento ambiental que as atividades e seus impactos são

avaliados e podem ser adotadas medidas que assegurem o desempenho da atividade econômica de forma sustentável.

( Carlos Alberto Valera )

Erros comuns

Todo projeto é a base e é importante, mas existem erros comuns que precisam ser conhecidos para evitar eventuais problemas e agilizar o processo. Franco Cristiano da Silva Oliveira Alves, diretor executivo da Évora Urbanismo, apontou alguns que impedem a aprovação de um loteamento junto a Prefeitura. São eles:

( Franco Alves, diretor da Évora Urbanis )

Documentação incompleta – é importante apresentar todos os documentos necessários para a aprovação do loteamento, como projetos de arquitetura, engenharia, paisagismo, entre outros.

Problemas de conformidade – o projeto do loteamento precisa seguir as normas e regulamentos locais, incluindo regras de uso do solo, regulamentos de construção, entre outros.

Falta de planejamento adequado – o planejamento do loteamento precisa considerar questões como drenagem de águas pluviais, infraestrutura, espaços verdes e áreas comuns, entre outros.

Problemas de segurança – o projeto do loteamento precisa considerar questões de segurança, como acessibilidade em caso de incêndios e outros incidentes de emergência.

Conflitos com vizinhos – o projeto do loteamento precisa considerar os impactos sobre os vizinhos e resolver eventuais conflitos.

Problemas ambientais – o projeto do loteamento precisa considerar questões ambientais, como a preservação de áreas verdes, proteção de espécies animais e evitar poluição.

Problemas de acessibilidade – o projeto do loteamento precisa considerar questões de acessibilidade, como a disposição de transporte público e acessibilidade para pessoas com deficiência.

Falta de orçamento adequado – é importante ter um orçamento realista para o projeto do loteamento e garantir que haja recursos suficientes para a execução.

“Em resumo, é importante seguir as regulamentações e normas locais, planejar cuidadosamente o loteamento, considerar os impactos sobre os vizinhos e o meio ambiente, ter um orçamento adequado e apresentar todos os documentos necessários para a aprovação do projeto”, destaca Franco.

Com tudo devidamente organizado, começa a real aprovação dos projetos de loteamentos. Leandro de Sousa Cecílio, presidente da Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano do Triângulo Mineiro e Alto Paranaíba (Aelo-TAP), comentou sobre como está este processo em Uberlândia e região.

Segundo ele, a Prefeitura de Uberlândia vem atualizando os meios de aprovação pela Secretaria Municipal de Planejamento através de processos e procedimentos que foram implementados. Agora vai começar a dar treinamento para todas as áreas envolvidas: Meio Ambiente, Trânsito e Transporte, Obras, Departamento Municipal de Água e Esgoto

(Dmae) e Procuradoria. Além disso, também passará a implementar tudo para ser digital. “Um processo de loteamento que em média demorava 3 anos agora vai cair para 6 meses, gerando assim novos empregos (cerca de 5.000 entre diretos e indiretos ao longo do loteamento), equalizando a demanda e gerando como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)”, conclui.

Projetos e a modelagem em 3D

Sobre as ferramentas usadas em projetos, temos a modelagem em 3D, que é valiosa em um empreendimento imobiliário, pois permite uma avaliação mais precisa do empreendimento, uma comunicação mais efetiva, a identificação de problemas antes da construção, a otimização de recursos e uma apresentação mais atrativa do projeto. Detalha Franco Alves, diretor executivo da Évora Urbanismo, detalha cada ponto citado acima:

Visualização do projeto – antecipar a imagem de como ele será quando concluído, permitindo uma avaliação mais precisa e detalhada das áreas, dimensões e design. Melhoria na comunicação – facilita a comunicação entre os membros da equipe, bem como entre

os stakeholders e os clientes, garantindo uma compreensão clara e precisa das expectativas e necessidades do projeto.

Identificação de problemas – antes da construção, a modelagem em 3D permite identificar problemas estruturais, de design ou de engenharia, possibilitando correções antes do início da mesma.

Otimização de recursos – permite avaliar a alocação de recursos, como mão de obra, materiais e tempo, e otimizá-los de forma mais eficiente.

Apresentação do projeto – A modelagem em 3D permite apresentar o projeto de forma visualmente atraente para os investidores, clientes e stakeholders, facilitando a tomada de decisões e a aquisição de financiamento.

Sonhos bem projetados

Por fim, como fica a compatibilização de projetos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários? Breno Teixeira Lucas, diretor executivo da BTL PROJETOS, explica o assunto em detalhes:

“Sempre entendi que projetos devem ser mais que puramente documentos técnicos. Encaro-os como a materialização de sonhos, portanto, assumimos esta responsabilidade de sempre buscar as melhores soluções para que de fato o cliente possa realizá-los! Hoje, com o advento da tecnologia BIM (Building Information Model), é possível visualizar de inúmeras maneiras a interação das mais diversas disciplinas que compõem a edificação, corrigindo eventuais interferências que seriam descobertas apenas durante a obra. Esta tecnologia, aliada à inteligência artificial, por exemplo, nos proporciona simular inúmeras alternativas, visualizando todos os parâmetros, e optar pela mais vantajosa, o que resulta na adoção de soluções otimizadas em termos técnicos e financeiros.

Estas tecnologias, através de modelos realistas, nos permitem visualizar toda a construção, ter a sensação de estar caminhando no seu interior e conferir todas suas características, antes mesmo de estar construída, proporcionando realizar alterações, otimizar e, de fato, ter toda a vivência do “sonho”.

Além de todas essas visualizações pelos projetos desenvolvidos nesta metodologia, é possível extrair quantitativos detalhados de todos os materiais a serem utilizados, resultando em previsões orçamentárias mais assertivas. Com isso, a gente transfere o maior esforço do processo para a fase de projetos e concepção, onde os custos possam ser analisados e as interferências podem ser sanadas sem mais prejuízos, do que em comparação com a obra em andamento.

No entanto, ainda temos que superar a barreira do ‘tradicionalismo’, que não enxerga todos os benefícios de uma fase de planejamento bem feita, de projetos compatibilizados, feitos por uma equipe integrada e com uso da tecnologia. Talvez o maior desafio de quem atua nessa área é trazer à luz que uma obra sem dor de cabeça realmente começa em um sonho bem planejado, bem projetado!”.