O que você precisa saber antes de vender e de comprar.

Por Franco Cristiano

Fotos Divulgação

Diz a Lei nº 4.504/1964, o Estatuto da Terra, que são considerados imóveis rurais aqueles destinados à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada, independentemente de sua localização geográfica. Nesta perspectiva, por exclusão, são considerados imóveis urbanos todos os demais que não desenvolvam as atividades acima apresentadas, igualmente, quaisquer que sejam suas localizações. As premissas anteriormente colacionadas, por sua vez, são de compreensão fundamental para compreender a figura dos nominados sítios de recreio, também conhecidos como sítios de lazer, na medida em que estes imóveis, ao contrário do que muito se costuma pensar, não são considerados imóveis rurais, mas, sim, urbanos, seja quais forem suas localizações geográficas. E isso porque, como elucidado, os sítios de recreio não estão destinados ao desenvolvimento das atividades descritas no art. 4º, I do Estatuto da Terra. Pelo contrário, as atividades de lazer, turismo ou residenciais são consideradas verdadeiramente urbanas, à luz dos fundamentos apresentados nas linhas anteriores.

Com efeito, sendo equivocada a compreensão de que os imóveis revestidos como sítios de recreio são rurais, é imprescindível informar que o seu desenvolvimento imobiliário, isto é, que a realização de um empreendimento voltado a produção de sítios de recreio deve observar, de forma fundamental, os ditames da Lei nº 6.766/79, que estabelece as regras para o parcelamento do solo para fins urbanos, a exemplo dos loteamentos convencionais e dos próprios sítios de recreio. A bem da verdade, por consequência, o que se tem, ainda mesmo no caso dos sítios de recreio, é a conversão de glebas, desprovidas de qualquer tipo de infraestrutura, para a figura dos lotes, enquanto unidades imobiliárias potencialmente capazes e autorizadas pelo ordenamento jurídico para receber edificações e atividades tipicamente urbanas, por meio da observância imprescindível da Lei nº 6.766/79. E aqui cabe um alerta de extrema relevância. É equivocada a crença que afirma ser dispensável a observância da Lei nº 6.766/79, na produção de sítios de recreio, quando se tem o fracionamento da gleba em porções iguais ou superiores ao módulo rural de cada região. Comete erro perigoso aquele que desenvolve projetos de sítios de recreio sem a observância das regras gerais de parcelamento do solo, com base na premissa, por exemplo, que os sítios que serão comercializados, possuem área superior a 20 mil metros quadrados.

A fração mínima de parcelamento (FMP), igualmente prevista no Estatuto da Terra, é instituto técnico e jurídico aplicável, exclusivamente, aos imóveis rurais, isto é, aos imóveis que se destinam à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, não sendo regra aplicável aos imóveis que venham a se destinar aos fins urbanos, como no caso dos sítios de recreio. A intensão do legislador, ao estabelecer a fração mínima de parcelamento (FMP), foi estabelecer uma quantidade de área produtiva mínima, com capacidade de assegurar a subsistência de uma família a viver no campo. A produção de sítios de recreio, independentemente do tamanho das respectivas unidades imobiliárias, deverá obrigatoriamente, observar as regras gerais de parcelamento do solo, com a leitura da Lei nº 6.766/79 e demais normas municipais relativas ao parcelamento do solo, como o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo.

Os sítios de recreio que não observaram ou que não venham a observar as regras acima apresentadas devem ser considerados como núcleos urbanos informais, clandestinos, capazes de sujeitar os empreendedores, topógrafos, engenheiros, advogados, corretores e demais profissionais envolvidos as penas previstas no art. 50 da Lei nº 6.766/79 (crime contra a Administração Pública), na Lei nº 8.137/90 (crimes contra a ordem econômica), Franco Cristiano da Silva Oliveira Alves – Advogado com atuação em Direito Ambiental, Urbanístico e Imobiliário. Autor de diversos artigos e livros sobre urbanismo e sustentabilidade. Sócio Diretor da SPBR Planejamento e Consultoria Urbanística e Ambiental. Diretor Executivo da Évora Urbanismo. Lei nº 8.078/90 (crimes contra o consumidor), Lei nº 9.605/98 (crimes ambientais), além de severas multas administrativas advindas do Poder Público Municipal, dos órgãos ambientais e do dever de reparar os danos a ordem urbanística e ambiental. Assim, os sítios de recreio, para que sejam considerados regulares, devem observar estritamente a legislação aplicável, de modo que, a exemplo de qualquer loteamento urbano convencional, venham a ser aprovados pelas autoridades municipais, pelos órgãos ambientais e devidamente levados a registro em cartório, de modo que, inclusive, possibilitem o nascimento de matrículas individualizadas para cada um dos lotes, aqui chamados sítios de recreio.

Caberá ao empreendedor e a própria autoridade municipal responsável pela aprovação exigir o adequado projeto urbanístico, os projetos complementares de infraestrutura, como de drenagem e hidrosanitários (ainda que se admita soluções de menor custo, como fossas sépticas), dentre outros. Ao empreendedor caberá a realização dos necessários estudos ambientais, a obtenção das respectivas licenças ambientais para a realização de toda e qualquer intervenção, inclusive, com a previsão de impactos ambientais, medidas de controle e mitigação. Por fim, cabe avisar que do ponto de vista locacional, os sítios de recreio somente podem ser desenvolvidos em áreas previamente estabelecidas pelo Plano Diretor e Lei de Uso e Ocupação de cada Município, por força da Lei nº 6.766/79. Nem mesmo por decreto, aliás, se pode autorizar a produção de loteamentos, mas somente por Lei. Conforme prescreve aquele estatuto jurídico, somente se admite o parcelamento do solo para fins urbanos, naturalmente, em áreas urbanas, em zonas de expansão urbana ou em áreas de urbanização específica, conforme a previsão legal de cada município.

Esta é a razão, inclusive, pela qual diversos municípios estabelecem áreas costumeiramente conhecidas como regiões de balneários ou zonas de interesse turístico. O parcelamento de solo para fins urbanos, fora das áreas indicadas, inclusive, pode acarretar responsabilidades civis e criminais para as próprias autoridades que procederam de forma distante dos ditames legais. Os sítios de recreio, portanto, podem se traduzir em ganho para as cidades do ponto de vista imobiliário e turístico. Podem ser uma oportunidade excelente para os adquirentes de estarem em meio à natureza, deixando o estresse dos centros urbanos de lado por alguns momentos. Podem até mesmo ser uma oportunidade para ensinar sobre preservação e conservação ambiental. Para que todos esses prêmios, porém, não venham a ser tornar em uma quantidade quase sem fim de problemas, imprescindível a atuação profissional, séria e transparente dos empreendedores do setor imobiliário, com foco ajustado na Lei º 6.766/79.

Franco Cristiano da Silva Oliveira Alves

Advogado com atuação em Direito Ambiental, Urbanístico e Imobiliário. Autor de diversos artigos e livros sobre urbanismo e sustentabilidade. Sócio Diretor da SPBR Planejamento e Consultoria Urbanística e Ambiental. Diretor Executivo da Évora Urbanismo.