Por MSc. Leonardo Barbosa de Rezende

No mercado imobiliário brasileiro, a comparação entre SAC e Price costuma ser feita de forma simplista: qual sistema paga menos juros? Essa abordagem, embora intuitiva, é tecnicamente incompleta. Investidores profissionais não escolhem o sistema de amortização com base no total de juros pagos, mas sim no impacto sobre o retorno do capital próprio (ROE), o fluxo de caixa e a eficiência da alavancagem.

O SAC (Sistema de Amortização Constante) possui amortizações fixas e parcelas decrescentes. No início do contrato, a prestação é mais alta, mas o saldo devedor cai mais rapidamente. Como consequência, o risco diminui mais cedo e o custo financeiro total tende a ser menor. Já a Tabela Price apresenta parcelas constantes ao longo do tempo, com amortização crescente e juros decrescentes. O saldo devedor reduz-se mais lentamente nos primeiros anos, o que eleva o custo financeiro total, mas reduz a parcela inicial.

Sob a ótica do investidor profissional, a diferença central entre SAC e Price não está no total de juros, mas no comportamento do fluxo de caixa e na velocidade de formação de equity. O SAC gera patrimônio mais rapidamente, pois amortiza mais desde o início. Isso acelera a redução do risco e aumenta o valor líquido do investidor no ativo. Em contrapartida, a Price preserva caixa nos primeiros anos, pois a parcela inicial é menor. Essa preservação de liquidez pode permitir ao investidor adquirir mais ativos simultaneamente, ampliando a alavancagem do portfólio.

Essa distinção revela que não existe um sistema universalmente superior. O SAC tende a maximizar a segurança patrimonial e reduzir o custo financeiro total, sendo preferido por investidores mais conservadores ou por aqueles com fluxo de caixa robusto. A Price, por sua vez, pode maximizar a eficiência do capital próprio quando o objetivo é escalar patrimônio, pois exige menor desembolso inicial e libera caixa para novos investimentos.

Do ponto de vista do ROE, o que importa é a relação entre o retorno do ativo e o custo da dívida. Se o imóvel apresenta rentabilidade superior ao custo do financiamento, a Price pode produzir maior retorno sobre o capital próprio no curto e médio prazo, justamente por manter mais capital livre. Já o SAC tende a convergir para retornos mais estáveis e menor risco ao longo do tempo, devido à rápida amortização.

Investidores institucionais e fundos imobiliários frequentemente combinam ambas as lógicas: utilizam estruturas de dívida com amortização mais lenta quando buscam expansão e aceitam amortização mais rápida quando priorizam desalavancagem e estabilidade. A escolha do sistema de amortização, portanto, é uma decisão estratégica de alocação de capital, não apenas um cálculo de juros.

A crença popular de que o SAC é sempre melhor ignora que o investidor não busca apenas pagar menos juros, mas maximizar retorno ajustado ao risco. Em determinadas estratégias, pagar mais juros totais pode ser racional se isso permitir maior alavancagem e crescimento patrimonial mais rápido. O foco do investidor profissional não é o financiamento isolado, mas o portfólio como um todo.

Assim, a pergunta correta não é “qual sistema paga menos juros”, mas “qual sistema maximiza o retorno do capital próprio dentro da estratégia do investidor”. Quando analisados sob essa ótica, SAC e Price deixam de ser concorrentes e passam a ser ferramentas diferentes de engenharia financeira imobiliária.

Leonardo Barbosa de Rezende
Graduado em Ciências Econômicas pela Universidade Federal de Uberlândia (1997), Especialista em Contabilidade e Controladoria pela Universidade de Uberlândia (1998) e Mestre em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Santa Catarina (2001). Professor de Economia e Finanças por quase 20 anos. Consultor de empresas, sócio proprietário da MaxLucro Assessoria Empresarial. Empresário, sócio proprietário da Excelência Negócios, correspondente da Caixa Econômica Federal